"O CUSTO DE OCUPAÇÃO EM SHOPPING CENTERS"

Como em qualquer tipo de mercado, o negócio de Shopping Center também dispõe e oferece uma série de números, estatística e dados que podem ser transformados em análises muito esclarecedoras e positivas para a correta avaliação da performance da empresa.

Entre essas análises, uma que deve ser levada em consideração por todos os participantes do mercado, sejam os Shopping Centers, como também as redes de lojas de varejo, é a análise do “custo de ocupação”.

Uns chamam de “custo de ocupação” e outros de “taxa de esforço”, cujo conceito consiste, basicamente, na relação entre as despesas operacionais relativas às verbas de locação (aluguel, encargos de condomínio e contribuição ao Fundo de Promoções) versus o faturamento bruto da loja.

Essa comparação é importante porque demonstra de maneira bastante simples e clara se a operação da loja no Shopping está custando mais ou menos do que se espera, e, conseqüentemente, se a performance está atingindo o resultado desejado para aquela loja, valendo incluir nessa análise a comparação desses resultados com grupos mais específicos, como ramo de atividade, área bruta locável (ABL) e até localização no mall.

De uma forma mais objetiva, baseada na experiência de diversos Shopping Centers, pode-se estabelecer níveis para o chamado “custo de ocupação”, que podem identificar se a operação da loja está abaixo ou acima do patamar médio do Shopping, do mercado ou das próprias metas da empresa.

Neste sentido, se a operação de uma loja alcançar um “custo de ocupação” da ordem de 10% (dez porcento), significa que o custo das verbas locatícias representa 10% (dez porcento) daquilo que foi obtido como faturamento bruto da loja, e, neste caso, a operação está no limite máximo desejado para que seu negócio seja considerado como viável.

É importante lembrar que o “custo de ocupação”, assim definido, só está relacionado com os custos das verbas locatícias, exigindo que essa conta sejam incluídas outras despesas, como despesas de pessoal, encargos sociais, impostos, estoque, etc., o que importa dizer que uma loja que tem 10% das suas receitas alocadas para pagar verbas de locação está no limite máximo de viabilidade para sua operação.

Claro que este limite máximo de viabilidade convencionado em 10% pode ser flexibilizado, especialmente naquelas operações em que há um ganho considerável no custo dos produtos, como por exemplo, uma empresa que além de varejista também tem a produção sob seu controle, e assim, a margem para o produto é maior, e conseqüente, maior pode ser o percentual do “custo de ocupação”.

Outra convenção, e essa ainda mais relevante, pois pode indicar a necessidade de medidas estratégicas como ações comerciais preventivas, é o percentual de 25% (vinte e cinco porcento) de “custo de ocupação”, porque, neste nível de performance, a loja já pode considerar sua situação como uma situação crítica que merece ser imediatamente reavaliada, seja para rever os todos os custos da operação (verbas locatícias e outras operacionais), seja para reposicionar o produto, a marca ou a atividade, como também, no limite, seja para considerar que é hora de fechar a loja, transferir a operação ou simplesmente rescindir o contrato, pois o prejuízo é provavelmente certo.

Esses dados podem ser muito úteis para os Shopping Centers, com por exemplo, para traçar estratégias comerciais preventivas, substituindo lojas antes que a situação seja irreversível e para antecipar situações de conflito, como dívidas, despejos, sonegação, e baixa performance da loja.

Mas também, a avaliação do “custo de ocupação” pode ser muito positiva para os próprios lojistas, que, sabendo desses números, podem rever o modelo de negócio de suas lojas, podem reequilibrar suas despesas operacionais, podem tentar renegociar as bases de seus contratos, como também podem avaliar se o negócio deve ou não ser mantido, porque, em última análise, caso a marca dos 10% seja ultrapassada, e, pior que isso, caso o alarmante índice de 25% esteja gritando em suas contas, então, pode ser o momento de prevenir maiores prejuízos, e evitar que o fim seja mais trágico.

O importante é que esses dados da relação de “custo de ocupação” estejam sempre presentes nas análises do negócio, e mais que isso, que sejam constantemente monitorados, acompanhados e avaliados, porque, entre outros tantos números, estatísticas e dados disponíveis, esta é uma relação muito importante para a saúde financeira, contratual e operacional de qualquer atividade em Shopping Centers.

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Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 22 anos no mercado, tendo colaborado diretamente para mais de 100 empresas, incluindo 70 Shopping Centers e diversos varejistas, totalizando a gestão de ativos equivalente a US$ 5 bilhões em receita, 1,7 milhões m2 de Área Bruta Locável (ABL) e 11,2 mil lojas em operação. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo, tendo ministrado aula para diversas Universidades como ESPM, Fundação Dom Cabral, Universidade Positivo e outras. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. Fez Mestrado em Gestão e Tecnologia na EPFL na Suiça, Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br

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