“A QUESTÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO NOS SHOPPING CENTERS”

Por Michel Cutait em 09 de outubro de 2014

O mercado de Shopping Centers no Brasil começou a ser desenvolvido a partir da metade dos anos 60, e nunca mais parou de crescer. Atualmente, o Brasil tem 505 Shopping Centers, totalizando 13,3 milhões de metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável). Esses são dados conhecidos pelo mercado.

E por causa desse crescimento e dos bons resultados acumulados ano a ano pelos diversos empreendimentos espalhados pelo país, o mercado consolidou paradigmas que precisam ser revistos e ajustados para a realidade da economia brasileira.

Hoje, o mercado de Shopping Centers é diferente do que existia há 15, 10 ou 5 anos, especialmente porque na evolução do setor, o número de Shopping Centers cresceu, o varejo expandiu seus pontos de venda e sua oferta, e também porque o mercado consumidor passou a ter condições de consumir e experimentar os bens de consumo de uma forma mais abrangente e intensa.

Essas mudanças fizeram o mercado estabelecer parâmetros e expectativas sobre o retorno dos investimentos em níveis elevados e de curto prazo, mas por diversas razões econômicas, sociais e políticas a realidade atual é diferente, e exige uma nova análise sobre certos paradigmas para que se possa obter respostas e conclusões mais assertivas e razoáveis neste momento.

Um deles é a questão da taxa de ocupação dos Shopping Centers, que, segundo dizem está muito abaixo do esperado, conforme vem sendo discutido de maneira muito ampla, e ao mesmo tempo preocupante, por diversos players do mercado, especialistas, investidores e também da própria imprensa, porém, essa questão também precisa ser reavaliada, e para tanto, queremos trazer um ponto de vista disruptivo em relação ao problema da taxa de ocupação.

Ainda que pareça um argumento simples, é preciso asseverar que nenhum negócio, empresa, indústria ou empreendimento é lançado, começa ou inaugura com 100% de ocupação, ou 100% de produção, ou 100% de venda, ou 100% de performance.

Toda e qualquer atividade empresarial ou comercial exige um determinado tempo para alcançar a sua plena produção ou performance.

E porque o mercado de Shopping Center precisa ser uma exceção? Por que um Shopping precisa ter acima de 90% de taxa de ocupação logo na inauguração do empreendimento, caso contrário, então, ele passaria a ser um caso de insucesso ou fracasso?

Esse é um paradigma baseado na realidade do passado, quando havia poucos Shopping Centers para atender e suprir a demanda de lojistas e varejistas e também a demanda do mercado consumidor.

Naquele tempo, quando um novo Shopping era projetado e até a sua inauguração, havia uma corrida frenética para conseguir os melhores pontos no empreendimento, porque havia menos oferta do que a demanda exigia do mercado.

Isso não quer dizer que um Shopping não deva buscar a maior taxa de ocupação possível, de preferencia que seja 100%, pois esta é uma meta que deve ser sempre perseguida por qualquer empreendedor de Shopping, mas apenas quer dizer que o negócio de Shopping Center, como qualquer outro, também pode ser um bom investimento ainda que inaugure com uma taxa de ocupação de 50%, 60% ou 70%, e nem por isso deve ser considerado um insucesso.

Afinal, esse é um tipo de negócio cuja maturação e consolidação acontece com o tempo, não é um investimento de curto prazo, é um investimento de médio para longo prazo, sólido, conservador e que avança à medida em que o tempo passa, seja porque ele próprio transforma a região onde está instalado, incrementa o mercado imobiliário local, atraí novos investimentos, gera empregos e estimula o mercado de trabalho e oferece uma local agradável, seguro, bonito e atraente para todos os seus frequentadores.

E foi assim com todos os novos empreendimentos, inclusive nas capitais dos estados como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba etc. Muitos desses Shopping Centers começaram quando nem sequer havia equipamento urbanístico adequado nos locais onde eles foram construídos, e depois de 20 anos, todos esses empreendimentos estão consolidados e fazem parte da vida de todas as pessoas daquela comunidade, do bairro e da cidade.

Outros podem argumentar que sem uma taxa de ocupação plena, o Shopping passa a não ter atratividade para o consumidor, porque um dos aspectos essenciais do conceito da indústria, o “tenant mix” ficaria prejudicado, perdendo, pois a sua relevância.

Mas isso também não é verdade, porque o “tenant mix” é um planejamento dinâmico, que é elaborado para evoluir com o tempo, e que pode ser perseguido durante toda a existência do empreendimento, de tal forma que se um Shopping foi planejado para ter uma determinada variedade de lojas e ofertas, tal objetivo nunca deixa de ser uma meta a ser alcançada, pelo contrário, servirá de estímulo para que o empreendedor ou administrador do Shopping adote medidas, estratégias e iniciativas inovadoras e diferenciadas para continuar buscando seus objetivos, bem como para atrair novos lojistas, e também os consumidores.

E mais, a questão da perda da atratividade é muito mais perceptível em centros urbanos onde a competição e concorrência é muito agressiva, do que em cidades pequenas que estão recebendo seus primeiros empreendimentos, porque nessa equação não está sendo considerado que nessas cidades menores, as pessoas e os consumidores têm pouca ou nenhuma opção de entretenimento, lazer, convivência e serviços, atrativos que um Shopping Center tem vocação para oferecer nesses lugares, e que, por si só, serão capazes de atrair e aproximar esses novos frequentadores.

E por fim, como um argumento importante nessa questão da taxa de ocupação, há o elemento financeiro que passa a ser um desafio quando se considera o retorno do investimento, uma vez que a baixa taxa de ocupação de um Shopping repercute, diretamente, no resultado financeiro no recebimento das receitas, e também no impacto sobre os custos e despesas para manter o empreendimento ativo, operante e funcional.

Esse é mesmo um argumento importante, porém, mesmo assim, da mesma forma que se deve reavaliar o paradigma da taxa de ocupação, também se deve ajustar as expectativas de retorno financeiro em relação aos investimentos que foram planejados.

Fazer esse ajuste não quer dizer que investir em Shopping Center seja um mal negócio, porque a história da evolução do setor e as perspectivas de crescimento no Brasil mostram que tal conclusão não é verdadeira, mas quer dizer que o planejamento financeiro deve considerar novos paradigmas, mais ajustados à realidade econômica atual, sem perder de vista que o negócio de Shopping Center é um investimento de médio para longo prazo.

Um bom plano sempre é feito para ser alterado à medidas em que as premissas também se alteram, e passam a exigir respostas e soluções diferentes.

Assim, ainda que a taxa de ocupação na inauguração do Shopping não seja a ideal (aquela acima de 90%), desde que o Shopping Center seja desenvolvido tendo como base de partida estudos de viabilidade realistas, construído a partir de projetos arquitetônicos diferenciados, projetado para oferecer não somente uma opção de compras, mas também um centro de lazer, entretenimento e serviços, e administrado com eficiência e competência, com absoluta certeza esse Shopping Center gerará bons resultados para todos os investidores e também para os varejistas, criando um círculo virtuoso de geração de valor para todo o mercado.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
Michel Cutait

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