“VACÂNCIA NO MERCADO DE SHOPPING CENTER OU OPORTUNIDADE?”

Por Michel Cutait em 06 de junho de 2016

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O mercado de Shopping Center ainda é muito jovem no Brasil. Ele começou no final dos anos 60 com pouquíssimos empreendimentos, avançou bastante nos anos 80 e 90, e, alcançou uma forte expansão a partir de 2007 e 2008, com o otimismo máximo em 2011, quando a chamada “Nova Classe C” emergia na economia como consumidores vorazes e carentes de produtos, serviços e ofertas de todos os tipos.

Foi nesse período que muitos projetos de Shopping Center nasceram, estimulados por excelente oferta de crédito, atração de capital estrangeiro, ampliação da concorrência, regionalização dos novos negócios em cidades a partir de 100 mil habitantes, e muito otimismo com a economia brasileira.

A economia não se mostrou tão forte assim, e da mesma forma que a oferta cresceu, quando se aquietou, o mercado começou a mostrar algumas fragilidades, cujas consequências atingiram a indústria de Shopping e Varejo de forma sistêmica e abrangente.

Os consumidores, pressionados pelas dívidas da euforia das compras, passaram a comprar menos, priorizando os serviços e produtos essenciais, como alimentação, educação, moradia e saúde, e deixando de lado os bens de consumo. Com o decréscimo das vendas, os lojistas começaram a fazer ajustes, revendo estoques, cortando custos e prorrogando os planos de expansão, e, coincidentemente, neste mesmo momento, entre 2013 a 2014, muitos daqueles projetos desenvolvidos em 2010 e 2011 estavam em fase final de construção, com grande oferta de espaços comerciais, mas, pouca procura. Outros empreendimentos foram lançados, aumentando a concorrência, especialmente nas cidades menores, e, sistematicamente, o mercado começou a acenar que as taxas de ocupação desses novos empreendimentos já não se movimentava com tanta facilidade.

É importante destacar que os Shopping Centers que já estavam consolidados sofreram pouco impacto em relação ao desequilíbrio da oferta e da procura por espaços comerciais, e atualmente, segundo a última pesquisa da Ibope Inteligência, encomendada pela Alshop (Associação de Lojistas de Shopping Center), as taxas de vacância dos empreendimentos inaugurados antes de 2012 alcançam, hoje, o patamar de 09% (nove por cento), um número bastante insignificante se comparado o tamanho e a quantidade de ofertas dentro de um Shopping.

Porém, pela mesma pesquisa, há indícios de que os Shopping Centers inaugurados depois de 2012 alcançam, em média, uma taxa de ocupação próxima de 50% (cinquenta por cento) da oferta de capacidade instalada.

Em se tratando de mercado de Shopping Center, as estatísticas precisam ser verificadas no detalhe, porque há uma variação enorme de estado para estado, de cidade para cidade, e de bairro para bairro. Segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) existem em funcionamento 546 (quinhentos e quarenta e seis) Shopping Centers no Brasil, e portanto, as médias apresentadas nas pesquisas e nas estatísticas precisam ser relativizadas para que não se chegue à falsa impressão de que a média corresponde a realidade de cada empreendimento instalado no Brasil.

Não existe nenhuma recomendação, nem técnica nem mercadológica, que um determinado Shopping Center precise alcançar uma taxa de ocupação maior ou menor, mesmo porque esse elemento variável não obsta nem impede que determinado Shopping Center abra suas portas.

A ideia de que um Shopping precisa ter 100% (cem por cento) de ocupação quando da inauguração atende a 3 (três) pressupostos básicos: primeiro que os consumidores buscam um Shopping Center justamente pela diversidade e quantidade de ofertas, assim, quanto mais ofertas mais interesse um consumidor terá em frequentar um Shopping; segundo que o mercado se acostumou com uma oferta baixa com muita procura num mercado pouco concorrido, e, portanto, com poucos espaços comerciais para que as lojas fossem instaladas; e terceiro que a rentabilidade de um empreendimento desse tipo depende das verbas locatícias, do aluguel, e portanto, quanto maior a taxa de ocupação, maior a receita de aluguel, e mais viável e rentável fica o investimento.

Na realidade, a taxa de ocupação no início da operação de um Shopping Center é importante para aumentar sua atratividade, não é uma condição essencial para a consideração do sucesso ou não do empreendimento, porque esse tipo de negócio evolui no tempo e precisa de aproximadamente 05 (cinco) anos, alguns até mais, para que se torne um empreendimento amadurecido e consolidado.

O importante é que o Shopping Center esteja de portas abertas, tenha um equipamento interessante, atraente, moderno e funcional, que promova a maior diversificação de ofertas que seja possível, que cative o consumidor, que ofereça muito mais do que apenas experiência de compra, mas também serviços, lazer, entretenimento, conveniências ou, simplesmente, um espaço agradável para que as pessoas aproveitem das estruturas do Shopping com frequência e assiduidade.

Por outro lado, este é um momento muito interessante para quem tem capital para investir a médio prazo, porque, diante da oferta de espaços comerciais, os investidores que quiserem apostar no desenvolvimento de projetos já existentes de Shopping Centers ou aqueles que quiserem entrar nesse mercado, vão encontrar ofertas acessíveis e interessantes, cujas oportunidades, dependem, obviamente, de um estudo profundo sobre o potencial de cada empreendimento, mas, sem dúvida alguma, com uma previsão ainda positiva para um cenário futuro de 05 anos.

Também o varejista que tenha condição de expandir seus negócios, ou simplesmente, adequar o tamanho, o custo e a oferta de suas lojas, vão encontrar um mercado muito atraente, com espaços comerciais em vários lugares, com bastante flexibilidade na negociação das verbas locatícias, alguns casos, inclusive, com o incentivo na forma de aportes financeiros gratuitos ou onerosos, e outras vantagens que podem ser identificadas na escolha ou na administração do ponto comercial, sendo, pois, uma oportunidade muito valiosa para as empresas que pretendam expandir seus negócios.

Obviamente que todos os investimentos necessitam de planejamento, acuidade na escolha dos pontos comerciais, conhecimento do mercado, capacidade gerencial para conter custos desnecessários, atratividade de ofertas e sobretudo capacidade para dialogar e se relacionar com os consumidores, que, apesar da desaceleração, continuam ávidos pelas experiências de consumo e por produtos e serviços que atendam a todas as necessidades e aspirações que permeiam toda a sociedade brasileira.

Quando a oferta está maior que a procura, as oportunidades ficam ainda melhores, e, portanto, apesar da fase de desaceleração econômica, o Brasil ainda esbanja um potencial muito grande, seja porque a demanda está reprimida, seja porque a oferta ainda carece de qualificação e diversificação, seja também, porque os investimentos no mercado de Shopping Center e Varejo devem seguir uma agenda de médio e longo prazo, e assim, devem atender à uma planejamento consistente que faz dos desafios uma excelente razão para crescer.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
Michel Cutait

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