Cenário do Mercado de Shopping Centers em 2018
Todos os anos temos apresentado um resumo sobre o cenário do Mercado de Shopping Centers no Brasil, então, vamos seguir com esse objetivo para apresentar nossas percepções e opiniões sobre a realidade atual e sobre as indicações para o futuro de curto prazo.
1) Crescimento
Apesar da crise político-econômica que se instalou no Brasil até final de 2016, durante o ano de 2017 o mercado de Shopping Centers reagiu timidamente, mas reagiu, e fechou o ano com um crescimento maior que diversas outras indústrias, inclusive do próprio varejo, fechando o ano com um crescimento de 6,2% no total de vendas em relação ao ano anterior.
Não é o cenário ideal mas é uma prova bastante clara de que o setor de Shopping Centers tem resiliência, consegue sustentar seu crescimento e atende às necessidades dos consumidores de uma forma bastante significativa.
No começo de 2018 vimos que a confiança do consumidor aumentou, e, automaticamente, muitos deles foram às compras, com um pico de vendas muito relevante no Dia das Mães, quando a receita nominal de vendas cresceu 4,9%, porém, veio a greve dos caminhoneiros e a Copa da Rússia que impactaram negativamente essa retomada de crescimento, desacelerando um processo que tinha começado no Natal de 2017.
2) Vacância
A vacância nos Shopping Centers alcançou seu auge entre 2015 e 2016, mas concentrado nos empreendimentos que foram inaugurados a partir de 2012, principalmente naqueles de cidades médias do Brasil. A crise não impactou a vacância dos Shopping Centers consolidados e daqueles que já eram líderes em seus mercados, pelo contrário, as poucas lojas disponíveis continuaram sendo atrativas e com a balança da oferta e procura pendentes para a manutenção ou aumento do valor do aluguel das novas lojas.
Na média, desde de 2017 e também agora em 2018, a vacância está controlada, e, aqueles empreendimentos que tinham um ABL disponível estão conseguindo trazer novas operações, nem sempre tradicionais como lojas de vestuário, mas sobretudo operações de serviços, inclusive serviços públicos, e outras atividades como lazer, entretenimento e restaurantes.
Se as eleições gerais em Outubro não trouxer muitas novidades negativas, a tendência é que o mercado reaja rapidamente, e que aquelas empresas e varejistas que estão em compasso de espera, voltem para o mercado buscando novos espaços comerciais, melhorando as taxas de vacância.
3) Mudança do mix
A mudança do tenant mix na indústria de Shopping Centers é um processo que está acontecendo em praticamente todo o mundo, e no Brasil também está acompanhando esse movimento.
A oferta tradicional dos Shopping Centers com lojas satélites voltadas para o varejo comum, megalojas e âncoras de grandes marcas está sendo ajustada para incrementar novas atividades, operações e finalidades.
Com a diminuição do consumo, mudança do comportamento do consumidor e taxa de vacância mais elevada, muitos Shoppings começaram atrair operações diferentes como serviços, lazer, entretenimento e restaurantes. Por exemplo, são centros médicos, escolas, academias, espaços de coworking, departamentos públicos, eventos, laboratórios, novas atividades de lazer como camas elásticas e, claro, restaurantes, vários restaurantes
Essa amplitude no mix das ofertas não é exatamente uma novidade, porque muitos empreendimentos já adotavam isso como prática normal, porém, a escala está muito maior agora, fazendo essa estratégia ser comum a praticamente todos os empreendimentos, tanto aqueles consolidados como os novos.
A palavra é diversificar, ampliar as ofertas, e agregar para o Shopping lojas que atendam às necessidades e preferências do consumidor, tornando o empreendimento mais atrativo, resolvendo parte da vacância e conectando a indústria com a transformação digital que deve gerar novas mudanças em breve.
4) Negociações
Nas negociações o movimento tem sido de normalização daquelas políticas de incentivo com descontos e condições comerciais muito favoráveis que aconteceram no auge da crise, oportunidades que sempre indicamos como muito positivas para quem quisesse aproveitar o momento mercadológico para fazer bons negócios.
Já no final de 2017 e também hoje, essas oportunidades estão se equilibrando, e as negociações estão voltando aos patamares normais que o mercado estava acostumado.
Obviamente que a crise trouxe uma vantagem nesse aspecto, porque as negociações se tornaram um elemento importante no planejamento de expansão tanto dos Shopping Centers como também do varejo, e passou a ser um fator competitivo relevante para vencer a concorrência, fazer bons negócios e permitir o crescimento da indústria.
5) Tecnologia e Inovações
Por fim, a tecnologia e as inovações são os novos atributos que estão marcando presença no mercado de Shopping Centers.
O omnichannel é uma realidade que está modificando a forma com que o varejo trabalha desde a produção à venda para o consumidor, alterando processos internos, diminuindo pontos de atrito na jornada de consumo, e facilitando a venda para o consumidor.
O comércio eletrônico ganha espaço junto aos consumidores, e começa a ser parte da estratégia comercial de praticamente todas as marcas importantes, principalmente para fundir os canais físicos e eletrônicos, estabelecendo uma estratégia única, onde o cliente passa a ser mais do que o centro das decisões, para se tornar o protagonista dessas mudanças, à medida em que as empresas perceberam que os consumidores querem comprar onde, como e quando eles tiverem vontade.
Alguns exemplos passarão a ser mais recorrentes, como o BOPIS (buy online pick-up in store), o fim do check-out (caixas de pagamento) e o pagamento via celular, que são transformações digitais que já podem ser incorporadas com alguma facilidade, principalmente pela grande quantidade de empresas e especialistas dentro e fora das empresas que já dominam essas tecnologias.
Daqui até o final de 2018 ainda teremos que vencer as Eleições Gerais, mas se não tivermos nenhuma novidade negativa e prejudicial ao país, vamos conseguir fechar 2018 com crescimento nas vendas, implementando mudanças importantes nos Shopping Centers e preparando para um novo ciclo de crescimento a partir de 2019.
Michel Cutait
Contato: michel@makeitwork.com.br
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