“CONDOMÍNIO EM SHOPPING CENTER”

Por Michel Cutait em 09 de março de 2016

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Existe um assunto que é muito importante no mercado de Shopping Centers, e que por diversas razões inspira muitas dúvidas, desencontros e incongruências: o Condomínio.

Antes de qualquer discussão, vamos tentar definir condomínio de uma forma genérica, apenas para delimitar um entendimento, assim, condomínio é a propriedade de um imóvel, bem ou coisa exercida em conjunto por duas ou mais pessoas.

Como o condomínio é algo muito presente na vida cotidiana, praticamente todo mundo compreende sua definição, porém, na prática, e principalmente, quando aplicado nos negócios de Shopping Center, o condomínio ganha aspectos bastante complexos que merecem esclarecimentos.

Para começar, o condomínio não é a propriedade ou imóvel ou o bem, o condomínio é o vínculo entre seus diversos proprietários que têm obrigações e direitos que recaem sobre a propriedade em comum.

Como pressuposto fundamental de um Shopping Center, o condomínio parece uma forma coerente, adequada e sistemática para permitir que o empreendimento seja gerido e administrado com uniformidade, indivisibilidade e coesão.

E isso é fácil de compreender, afinal, se cada parte do Shopping fosse gerida e administrada por um proprietário ou locatário, não seria possível coordenar todos os esforços, ações e medidas necessárias para preservar a estratégia na consecução de objetivos claros e bem definidos. Cada um faria o que acha melhor, e isso não funciona para um Shopping Center.

É verdade que há Shopping Centers em que cada lojista é proprietário do seu espaço comercial e/ou loja, mas mesmo nesses empreendimentos, que são minoria, a gestão e a administração é feita por uma pessoa, empresa, síndica e ou entidade representante de todos os proprietários.

Acontece, porém, que a figura do condomínio não foi criada para servir ao modelo de negócio de um Shopping Center, então, sua aplicação e compreensão precisa passar por diversas adaptações, para que seja uma forma útil e correta de gerir um tipo de empreendimento tão complexo e dinâmico.

Basicamente, os condomínios de Shopping Centers são criados para permitir o rateio das despesas do empreendimento, criando, assim, uma proporção justa da participação de cada um dos locatários sobre o custeio das despesas chamadas comuns, sendo que, as despesas chamadas privativas e/ou específicas são assumidas individualmente por quem se beneficiou delas.

É importante saber que no Brasil existem basicamente dois tipos de condomínio, o condomínio voluntário e o condomínio edilício. O condomínio voluntário é aquele condomínio genérico, que nasce da simples co-propriedade de determinado imóvel, bem ou coisa por mais de uma pessoa. O condomínio edilício é um pouco diferente, porque pressupõe que a propriedade pode ser dividida em partes ideais, uma parte comum a todos os co-proprietários e outra parte individualizada para cada um dos condôminos.

No modelo de negócio amplamente praticado pelo mercado de Shopping Centers, o empreendimento é um imóvel indivisível, ou seja, que mantém uma estrutura física que não pode ser totalmente dividida em partes individualizadas, ainda que os espaços comerciais e/ou lojas possam ser divididas e identificadas uma a uma, outras áreas como o mall, as docas, o estacionamento etc são partes comuns do empreendimento, razão pela qual o Shopping Center se assemelha bastante com a figura do condomínio edilício, e assim tem sido tratado por todos, e também pela lei.

Porém, diferentemente do que acontece num prédio residencial, as partes que podem ser individualizadas, assim sendo, os espaços comerciais e/ou as lojas também são propriedade dos proprietários do Shopping Center, sendo que, estes, dão o imóvel em locação para os locatários e/ou lojistas para possam exercer seus negócios, empresas e operações comerciais.

É por essa razão que os locatários e/ou lojistas acabam assumindo os deveres, obrigações e as responsabilidades como se fossem condôminos, mas, na verdade, eles não são condôminos, porque só são condôminos os proprietários que mantêm a propriedade em comum do imóvel, bem ou coisa.

Essa característica marcante faz nascer algumas perguntas, por exemplo, qual é a regra que se aplica nos condomínios de Shopping Centers? O locatário e/ou lojista está submetido também à convenção do condomínio ou somente ao contrato?

Seria possível discutir uma série de questões sobre este tema, mas para não perder o foco do artigo, vamos concentrar os esclarecimentos na prática do mercado que tem sido aplicada quase sempre de maneira correta.

O condomínio edilício nasce com a convenção do condomínio, que é basicamente o conjunto de regras que vão disciplinar todas as relações entre os condôminos, determinando quais são os direitos e deveres que cada um dos condôminos deve exercer na propriedade em comum.

Como em geral, o locatário e/ou lojista não é condômino, porque não é co-proprietário do Shopping Center, as regras da Convenção do Condomínio não se aplicam diretamente a eles, mas tão somente aos proprietários do Shopping, que, em verdade são os condôminos.

Aos locatários e/ou lojistas o que se aplica é o contrato de locação, bem como as normas gerais e a lei de locação.

É portanto, o contrato de locação em conjuntos com as normas gerais que disciplinam, determinam e estabelecem as regras, direitos e deveres que todos os locatários e/ou lojistas estão sujeitos a se submeter dentro de um Shopping Center.

Há quem pergunte: mas esses direitos e deveres não tem limites? Sim, tem, e a própria lei de locação é quem impõem esses limites, porém, no caso das relações entre locatários e/ou lojistas de Shopping Centers, esse limite é mitigado, é reduzido para determinadas espécies de despesas, chamadas de despesas extraordinárias.

Assim, no condomínio de um Shopping Center, o locador precisa assumir algumas das despesas extraordinárias definidas na lei, que são as despesas com obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; com pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; e indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação. Além, também, das despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite – se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

É importante ressaltar que não são todas as despesas extraordinárias que os proprietários do Shopping Center precisam arcar, apenas essas indicadas acima, porque no restante das eventuais despesas do Shopping Center, a própria lei assegura que as regras ficarão a cargo do contrato, daquilo que o locador e o locatário e/ou lojista estabelecerem em contrato.

Por essa razão é que existe o condomínio edilício dos Shopping Centers, para que seja possível gerir e administrar as partes comuns e as partes privativas e/ou específicas do empreendimento, mitigando, dividindo e repartindo o custo das despesas entre os locatários e/ou lojistas, na forma de despesas comuns e despesas privativas e/ou específicas.

Assim, o condomínio edilício é constituído entre os co-proprietários do imóvel, bem ou coisa, transferindo para cada um dos locatários e/ou lojistas os custos decorrentes das despesas comuns (rateadas)  e privativas e/ou específicas inerentes aos espaços comerciais e/ou lojas que cada um deles recebeu em locação.

Há uma série de outras questões que podem derivar desse modelo de negócio constituído na forma de um condomínio edilício, entre eles, a questão de como deve ser formada e dividida a proporção das despesas comuns, normalmente estabelecida na forma de CRD (coeficiente de rateio de despesas), e muitas outras, mas como são temas bastante relevantes, vamos limitar esta discussão no entendimento quanto a figura do condomínio.

Para finalizar, é importante reafirmar que a gestão e a administração do Shopping Centers depende da coerência, coesão e harmonia da convivência de todos os locatários e/ou lojistas, assim considerados entre eles, e também considerados em relação aos proprietários e/ou locadores do empreendimento, e não é por outra razão que a lei de locação desloca a maior parte das regras para serem tratadas por meio do contrato, para que, naturalmente, essas regras sejam concebidas, criadas, organizadas e sistematizadas de uma forma adequada, especialmente para garantir que a existência e a manutenção do Shopping Center seja preservada quanto à sua indivisibilidade, organização e finalidade.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
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