“GOVERNANÇA CORPORATIVA NOS SHOPPING CENTERS”
Desde o início da indústria de Shopping Centers, esses empreendimentos foram estruturados na forma de condomínios, e nesse modelo, os co-proprietários ou condôminos passavam a usufruir das receitas decorrentes das locações das lojas, e também passavam a assumir a administração e gestão do empreendimento para garantir que o Shopping tivesse, não somente um mix de lojas adequado e equilibrado, mas também serviços de limpeza, manutenção, segurança e outros decorrentes da organização de todas as estruturas físicas e técnicas do imóvel em que estava instalado o Shopping Center. Além também das ações de marketing, promoção e publicidade que são mantidos pelo Fundo de Promoções e Propaganda, que também fazem parte desse modelo de negócio.
Na relação entre os empreendedores dos Shopping, co-proprietários e/ou condôminos, desde muito tempo que esta relação tem sido pautada pela necessidade do empreendedor – que desenvolve, implementa e administra o Shopping – prestar todas as informações, dados, números e valores correspondentes aos resultados financeiros do negócio decorrente da exploração imobiliária dos alugueis e receitas de locação do espaço do Shopping.
Aproximadamente em 2007, algumas empresa de Shopping Center no Brasil fizeram suas Ofertas Publicas Iniciais ou IPO, lançando suas ações no mercado de capitais, e, se sujeitando a diversas regras de natureza contábil, financeira e administrativa, que privilegiam não só a proteção dos novos acionistas, especialmente dos minoritários, mas também que buscam garantir ao mercado que essas empresas adotam práticas de gestão que são claras, transparentes, idôneas e legais, e que por causa disso, são confiáveis e seguras para todos os investidores.
A esse conjunto de regras, práticas, condutas e procedimentos que as empresas devem adotar perante o mercado, de uma forma sintética, dá-se o nome de “Governança Corporativa”.
Isso já é uma realidade nas empresas que estão no mercado de capitais, e já vem sendo adotado por alguns Shopping Centers em operação, e, portanto, os conceitos da Governança Corporativa são muito bem adaptados para a gestão do Shopping Center, o que, certamente, trará muitas vantagens para a consolidação e amadurecimento das relações entre os diversos stakeholders envolvidos nesse mercado.
A aplicação da Governança Corporativa nos Shopping Centers não representa apenas uma evolução da prática do mercado, mas passa a ser um diferencial competitivo que permite que o Shopping Center se apresente ao mercado como um negócio em que as relações entre os stakeholders são colocadas em primeiro lugar, e assim, transmitindo um posicionamento com seriedade, credibilidade e profissionalismo.
Há 05 (cinco) características bastante importantes que resumem as melhores práticas para explicitar o que os conceitos da Governança Corporativa podem oferecer aos Shopping Centers.
A primeira, e quem sabe a mais importante, é a responsabilidade. Neste aspecto, o Shopping precisa oferecer, antes de tudo, uma gestão profissional, pautada em procedimentos, rotinas e práticas que sejam adotadas segundo uma metodologia bem definida, clara e sistemática, que faça a condução do negócio do começo ao fim de todas as etapas do processo; precisa ser liderado por profissionais competentes, experientes e atuantes no mercado; precisa priorizar, sempre que possível, a sustentabilidade em suas ações e iniciativas, aperfeiçoando a eficiência dos processos internos, gerando baixos níveis de riscos ambientas e sociais, e gerando valor não somente para os investidores, mas também para toda a comunidade onde o Shopping está inserido.
Também dentro do aspecto da responsabilidade, está o comprometimento com os objetivos do Shopping, que passa pelo seu posicionamento e pelos objetivos que o Shopping quer oferecer para o mercado, mas também passa pela aferição da performance, que pode ser medida de diversas formas, não somente pelo resultado financeiro alcançado, mas também pela efetividade dos impactos e transformações trazidos como também pela economicidade do custo-benefício positivo na gestão do empreendimento.
A segunda é a previsibilidade, cuja característica está ligada, essencialmente, ao planejamento, porque, na Governança Corporativa, o planejamento demonstra para os stakeholder que as ações e as iniciativas adotadas no Shopping foram feitas seguindo premissas, estudos e análises que justificam e dão suporte para os objetivos finais que pretendem ser alcançados, e neste caso, é essencial que a gestão do Shopping seja pautada pela elaboração de um orçamento, prevendo todas as despesas e receitas que serão incorridas no empreendimento, devendo respeitar, no mínimo, um regime anual de previsões. E sempre que for necessário, o orçamento deve estar sujeito a revisões pontuais quando, durante o exercício, determinadas previsões se mostrem inócuas, irrelevantes ou destoantes da realidade. Por exemplo, se determinada despesa que era prevista, não vier a recair sobre o empreendimento no segundo semestre, ela deve ser substituída ou retirada do orçamento.
Neste item, um dado importante diz respeito ao CRD (vide nosso artigo clicando aqui), ou seja, o Coeficiente de Rateio de Despesas, que é uma fórmula relativamente simples adotada para permitir que haja um balanço adequado na distribuição das despesas do Shopping. Esse é um expediente bastante comum, que faz parte integrante do orçamento, e que deve ser desenvolvido visando a melhor otimização do rateio das despesas dentro do Shopping, segundo o planejamento estratégico que foi elaborado quando da formação do tenant mix do empreendimento.
A terceira característica é a Prestação de Contas, que precisa ser encarada muito mais como uma forma de comunicação do que como uma obrigação, porque pela Prestação de Contas o Shopping tem a oportunidade de demonstrar, explicar e justificar de que forma a gestão está sendo conduzida em termos financeiros, e, consequentemente, informar aos stakeholders que todos os recursos estão usados de forma adequada e responsável na condução da gestão do equipamento do Shopping, cujas evidências serão facilmente verificadas pela manutenção do empreendimento, pela disponibilidade de energia, água e outras instalações, pela presença da segurança, da limpeza, da jardinagem e também do pessoal administrativo que dá o suporte necessário para que o Shopping funcione com regularidade, constância e eficiência.
Importante fazer uma observação, na dinâmica do modelo de negócio dos Shopping Centers, as despesas incorridas no empreendimento são aproveitadas por todos, e por isso que tais despesas são repartidas por todos, que é, basicamente, o modelo de negócio dos condomínios, lembrando que, neste caso, os locatários não são os condôminos, mas assumem parte da responsabilidade do rateio das despesas, dentro dos critérios do CRD contratado quando da locação com o Shopping.
A quarta é a legalidade, e por essa característica, basicamente, a gestão do Shopping precisa ser praticada dentro das exigências da lei ou do contrato; devendo, ainda, manter os documentos, contratos, procurações, licenças e alvarás atualizados, arquivados e organizados; além de fazer a contabilidade de todos os registros financeiros e fiscais nos livros e nas formas previstas pela lei.
E por fim, como quinta característica da Governança Corporativa, não se pode esquecer da auditoria, que deve ser feita respeitando três escopos: a auditoria externa, que fará o exame da contabilidade, tendo como evidências os documentos que deram suporte aos registros contábeis, para, ao final, oferecer, se for possível, um parecer sem ressalvas sobre as contas que foram verificadas; também a auditoria da gestão, que passa pela conferência dos métodos, procedimentos, rotinas e práticas adotadas na administração do empreendimento, cujo trabalho é essencial para verificar possíveis equívocos, desencontros, insubsistências, irregularidades e/ou inconformidades em relação às práticas que deveriam ser adotadas na gestão do Shopping; e por fim a auditoria patrimonial, que trata de verificar, avaliar e confirmar tanto as instalações, benfeitorias e construções do imóvel, como também o próprio mobiliário, equipamentos e materiais que guarnecem o empreendimento.
Essas características são essenciais para a adoção da Governança Corporativa, e podem ser ampliadas à medida em que as práticas forem evoluindo, pois, na verdade, oferecem muito mais do que simples obrigações e deveres para os Shopping Center, mas tais medidas se transformam em benefícios e vantagens competitivas muito atraentes, diferenciadas e inovadoras, especialmente quando o mercado se mostra muito concorrido.
Entre todas essas vantagens e benefícios, o mais importante deles é a inegável melhoria no relacionamento com os stakeholders, que passa a ser pautada por mais confiança, mais credibilidade e mais segurança, garantindo a todos os envolvidos um ambiente de negócios mais transparente, mais aberto e mais colaborativo, além de otimizar os procedimentos internos; garantir mais eficiência na gestão; alavancar a performance dos resultados; e sobretudo, oferecer uma oportunidade para que outros stakeholders, parceiros, lojistas e investidores se interessem pelo Shopping Center.
Todo o processo de convergência para a adoção das melhores práticas oferecidas pela Governança Corporativa é um caminho natural da evolução do mercado de Shopping Center e varejo, e quem sair na frente, certamente garantirá um diferencial importante para atrair novos e bons negócios.
Michel Cutait
Contato: michel@makeitwork.com.br
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