“A RESCISÃO NOS NEGÓCIOS DE SHOPPING CENTER”

Por Michel Cutait em 05 de junho de 2017

Uma questão importante nos negócios de Shopping Center é a rescisão do contrato de locação firmado entre a locadora e o locatário, ou, para ser mais claro, entre o Shopping e o lojista.

Os contratos são feitos para determinar quais são os direitos e os deveres de cada parte contratante, e, se essas obrigações não forem contra a lei, então, passam a valer desde o momento da assinatura do contrato.

As vezes, por diversas razões, o contrato precisa ser rescindido, e, basicamente há três formas de rescisão de um contrato, uma se dá pela vontade da locatária, outra se dá pelo descumprimento do contrato, e a mais radical se dá pela determinação da Justiça.

É importante lembrar que o locatário, diferentemente do locador, tem o direito de pedir a rescisão do contrato, desde que pague a multa combinada, e essa conclusão já resolve a primeira forma de rescisão, que é a rescisão unilateral.

Mas há a rescisão por descumprimento do contrato, que serve para as duas partes, tanto para o locador como para o locatário, e, essa hipótese está normalmente prevista no contrato de locação de espaços comerciais de um Shopping Center.

São basicamente 07 (sete) causas ou motivos para rescindir um contrato de locação de Shopping Center, resumidamente: descumprimento contratual; não pagamento aluguel e acessórios; cessão ou transferência; baixo faturamento; fechamento ou abandono; não entrega da declaração de vendas; garantia e incêndio.

O descumprimento contratual é uma hipótese ampla, porque abrange todo tipo de descumprimento que não seja os outros motivos expressamente previstos, por exemplo, se um locatário descumpre regras internas do Shopping, se não instala determinado equipamento obrigatório ou se adota medida ou ação que prejudique outros lojistas ou o Shopping, todos esses motivos são considerados descumprimentos das regras do Shopping e também do contrato, e podem servir de motivo para que o contrato de locação seja rescindido pelo locador.

O não pagamento do aluguel e acessórios, como despesas do condomínio, contribuição ao Fundo de Promoções e Propaganda é sem dúvida o maior e mais comum motivo de rescisão de um contrato de locação, e o motivo é óbvio, porque a locação significa que um proprietário, mediante um contrato, transfere para um locatário, a posse de um imóvel, para que ele seja usado durante determinado tempo, e, em contrapartida, o locatário deve pagar ao locador um aluguel e as demais verbas locatícias previstas em contrato. Se o locatário recebeu o imóvel a título de locação, deve pagar o valor combinado, e neste caso, se não pagar o valor combinado, está sujeito à rescisão do contrato.

A rescisão por causa da cessão ou transferência do contrato de locação é outra hipótese importante, porque essa situação é bastante comum no mercado, embora, nem sempre, seja feita do jeito certo. Na locação, a cessão ou transferência do contrato para terceiros, especialmente do locatário para um novo locatário, depende da concordância expressa do locador. Essa regra não pode ser desprezada, e, portanto, quando um locatário transfere o contrato de locação informalmente, sem a concordância do locador, ele está agindo contra o contrato e também contra a lei, e, por essa razão, pode ficar sujeito à rescisão, inclusive, também, sujeito ao pagamento da taxa de transferência, que é uma penalidade cobrada pelo locador nesses casos.

O baixo faturamento, ou como se chamava antigamente, a cláusula de performance, é um motivo que pouquíssimas vezes gera a rescisão do contrato, mas em geral, está prevista como um das causas, principalmente, porque o baixo faturamento da loja compromete a dinâmica e o equilíbrio do negócio como um todo. O raciocínio é simples, se o Shopping Center vive da locação de espaços comerciais, mediante um aluguel que também tem um elemento variável chamado aluguel percentual, calculado sobre o faturamento do locatário; e se um locatário tem, constantemente, um faturamento muito baixo, além de prejudicar o aluguel percentual, também gera uma situação de desiquilíbrio dentro do portfólio de lojas que estão dentro do Shopping, porque compromete a qualidade da oferta que está sendo disponibilizada para o mercado. Mas essa é uma causa praticamente sem aplicabilidade, mesmo porque, numa situação assim, o próprio locatário toma a iniciativa de solicitar a rescisão.

Já o fechamento ou abandono do espaço comercial é uma causa bastante comum, que aumenta significativamente em momentos de crise. Uma das obrigações mais importantes dentro de um Shopping Center é que o locatário mantenha sua loja aberta durante todo o período em que o empreendimento está aberto para o público, principalmente, porque os consumidores não devem ser prejudicados e frustrados pelo fechamento desavisado de uma loja. Quando um consumidor vai em um Shopping Center, ele tem a segurança, e assim espera, que todas as lojas em funcionamento estejam abertas, por isso, se o locatário fecha a loja durante o horário de funcionamento do Shopping, ou se abandona a loja, essas hipóteses geram o direito do locador pedir a rescisão do contrato.

A não entrega da declaração de vendas também é um motivo de rescisão, porque o cálculo do valor do aluguel mensal pressupõe o conhecimento do faturamento mensal do locatário, e, se o locatário não informa o faturamento mensal, na forma estabelecida no contrato, que, em geral, é diariamente, então, o locador não pode calcular o aluguel percentual baseado no faturamento do locatário, prejudicando e impedindo que o aluguel mensal seja devidamente calculado, aplicado e cobrado. Além do locador poder realizar a auditoria interna na loja para apurar o valor do faturamento, bem como aplicar multas específicas nesse caso, esse descumprimento também gera a rescisão do contrato por iniciativa do locador.

E por fim, o último motivo de rescisão do contrato, é o incêndio causado pelo locatário, porque, nesses casos, o locatário coloca não somente em risco o espaço comercial que ele está alugando, mas também o próprio Shopping Center, os demais locatários e os consumidores que frequentam o empreendimento, permitindo que o locador reclame a rescisão neste caso.

A rescisão determinada pela Justiça acontece pela Sentença de um juiz, que determina que o contrato está rescindido, imponto à parte que deu causa à rescisão, a obrigação de pagar ou não determinada multa e/ou de pagar determinada indenização à outra parte que sofreu com o descumprimento do contrato.

Vale lembrar que em todos os casos de rescisão por descumprimento contratual, a multa rescisória pode e deve ser exigida, mas respeitando a proporção legal, que determina que a multa rescisória precisa ser cobrada na proporção do tempo que falta para finalizar o prazo de locação.

De qualquer forma, além dessas situações todas, há também a possibilidade do locador e locatário combinarem a rescisão amigável, ou seja, as partes combinam como vão fazer a rescisão, inclusive se haverá ou não pagamento de multa, e assim, evitam todos os problemas dos conflitos entre as partes, dos desgastes de relacionamento e dos custos decorrentes de uma briga judicial. As negociações podem não ser fáceis, mas, em geral, garantem uma solução muito mais confortável e rápida para as partes.

A locação de um Shopping é feita para durar mais tempo do que o prazo que está no contrato, mas, as vezes, por todos os motivos acima, o contrato pode ser interrompido antes do fim do prazo de locação, e, ter conhecimento e consciência dessas hipóteses pode trazer bastante segurança para definir uma estratégia adequada para garantir que o contrato seja cumprido, que o negócio seja mantido pelo tempo previsto em contrato, ou, se for inevitável, que as partes possam encerrar o negócio de uma forma mais positiva.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
Michel Cutait

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