“O ALUGUEL EM DOBRO NO MÊS DE DEZEMBRO”

Por Michel Cutait em 17 de dezembro de 2013

O mês de Dezembro traz, sempre, muita expectativa para o mercado de Shopping Center e Varejo.

Graças às festas e comemorações de fim de ano, Dezembro é o melhor mês, em termos de faturamento, receitas, vendas e fluxo de pessoas do que qualquer outro mês.

Apenas para ilustrar, o faturamento médio por metro quadrado dos meses de Dezembro, acumulados em 2011 e 2012 alcançou o valor aproximado de R$ 1.800,00/m2, enquanto a média dos meses de Janeiro a Novembro, dos mesmos anos, alcançou o valor aproximado de R$ 900,00/m2, cuja proporção demonstra, exatamente, que o mês de Dezembro tem um faturamento, na média, duas vezes maior que o faturamento normal dos outros meses.*

Obviamente que esta comparação é relativa, pois o faturamento das lojas de Shopping Centers depende de muitos fatores, como a localização (bairro, cidade, estado em que está o Shopping), o mês do ano respectivo (janeiro, junho, outubro etc), além de outros como mercado consumidor, indicadores econômicos, inflação, tamanho do empreendimento, etc.

Mas também, no mês de Dezembro, surgem as especulações e discussões sobre um elemento importante que faz parte da dinâmica do mercado de Shopping Center que é o chamado “aluguel em dobro”.

O aluguel em dobro tem sido mal compreendido por muitas pessoas que trabalham  no mercado de Shopping, e por mais simples que esse conceito seja, vale a pena discutir suas características, e, principalmente esclarecer a interpretação equivocada que se faz em relação à sua natureza, função e objetivo.

Para entender o “aluguel em dobro” de Dezembro, é necessário, antes de tudo, entender um conceito do aluguel percentual, que é um dos traços mais importantes e essenciais do negócio Shopping Center, tanto quanto outros como por exemplo o conceito de ‘tenant mix”.

Entender o conceito de aluguel percentual, portanto, é fundamental para avançar na discussão do aluguel em dobro.

O modelo de negócio de Shopping Center nasceu com o conceito do aluguel percentual, ou seja, o aluguel a ser pago pela locação do espaço da loja será um percentual sobre o faturamento da loja. Esse é o conceito do aluguel em Shopping Center.

Acontece que para definir nominalmente o valor do aluguel percentual é necessário apurar qual o valor da base de cálculo, ou seja, qual o valor do faturamento da loja.

O Shopping Center é um empreendimento imobiliário que tem como objetivo primário a exploração imobiliária do mercado de varejo. Para isso, esse tipo de empreendimento precisa ser planejado, construído, implementado e gerenciado da melhor maneira possível para atender a três objetivos essenciais: (i) gerar receitas para os locadores, (ii) criar um espaço que funcione como centro ou pólo de atração de consumidores para os lojistas, e (iii) oferecer um espaço adequado, agradável, seguro, atraente e funcional para os consumidores freqüentarem.

Em razão desses objetivos se faz necessário um grande, robusto e consolidado investimento em capital humano e financeiro para que um Shopping Center atenda à essas finalidades de uma forma plena e completa.

Todo o esforço deste investimento é o que justifica que o aluguel seja baseado no faturamento do locatário, porque é graças a esse conjunto de características e finalidades que um Shopping Center torna possível oferecer tantos benefícios, serviços e facilidades para quem explora a atividade de varejo, intensificando e melhorando a oferta e a experiência de consumo do ponto de venda. É, pois, um espaço especial que favorece o comércio e o varejo.

Como o aluguel percentual é variável por natureza, mesmo previsível em termos financeiros, a rigor é um valor indeterminado, razão pela qual foi necessário criar um limite mínimo, um patamar básico e fixo para que o negócio Shopping Center pudesse ser viável sob o ponto de vista financeiros, operacional e econômicos.

Esse valor mínimo é o chamado Aluguel Mínimo. Assim, no conceito do negócio Shopping Center, o aluguel percentual não pode ser inferior ao aluguel mínimo, pois esse é o valor mínimo necessário para que o investimento do proprietário se justifique em relação à concretização dos resultados desejados.

Possivelmente, isso já seja muito claro para a grande maioria das pessoas que trabalham no mercado de Shopping Center, mas, neste ponto, existe uma descontinuidade lógica na definição, ou em outras palavras, um desentendimento conceitual que gera a interpretação equivocada de que o aluguel em dobro seja um 13º (décimo terceiro) aluguel.

Essa idéia é equivocada e gera muitas discussões e conflitos entre lojistas e Shopping Centers, e deve ser evitada por todos, pois não é uma interpretação correta.

Não existe 13º (décimo terceiro) aluguel.

Essa idéia faz supor que o locador cobra um valor extra de aluguel, um valor que não está dentro do ano-base de 12 (doze) meses que, convenientemente, o mundo ocidental costuma adotar para quase todos os fins jurídicos e econômicos.

O aluguel em dobro não é um aluguel extra, o aluguel em dobro é um reflexo automático da concepção básica e essencial de um Shopping Center de que o aluguel varia conforme a variação do faturamento.

Como o faturamento em Dezembro representa, historicamente e estatisticamente, um valor duas maior (em alguns Shopping Centers chega a três vezes mais) do que o valor normal do faturamento dos outros meses do ano, então, para garantir que a rentabilidade mínima necessária seja um suporte para o empreendimento alcance sua viabilidade econômica, o aluguel mínimo é considerado em dobro, porque, naturalmente, esse também será o vetor de crescimento do aluguel percentual correspondente ao mês de Dezembro.

Bem, alguém diria, e se não tivesse o aluguel em dobro em Dezembro?

O resultado, a rigor, seria o mesmo.

Se o aluguel percentual corresponde ao percentual previsto em contrato sobre o faturamento, se o faturamento de Dezembro for duas ou três vezes maior que nos outros meses, então, obviamente, que o valor do aluguel percentual também terá o mesmo incremento a maior que, proporcionalmente, houve no faturamento.

A idéia de 13º (décimo terceiro) aluguel foge da conceituarão inerente a negócio Shopping Center e foi ‘concebido’ simplesmente para gerar dúvida, conflito e mal entendimento sobre o que realmente importa nessa relação entre lojistas e empreendedores de Shopping Center.

Na verdade, tanto o empreendedor como o lojista, ambos precisam fazer seus investimento de tal forma que as receitas e as despesas gerem o retorno esperado e planejado para seus negócios.

Apenas para ilustrar esse entendimento, poderia um Shopping Center estabelecer um aluguel trimestral ou um aluguel anual?

Sim, poderia, porque o aluguel pode ser livremente estabelecido entre o locador e o locatário, inclusive isto está previsto literalmente na lei de locação (Lei. nº. 8.245/91).

Assim, somente para exercitar esse raciocínio, seria possível argumentar que:

Se o valor anual do aluguel mínimo esperado e planejado pelo locador é de R$ 150.000 (cento e cinqüenta mil reais) por ano, poderia ser estabelecido entre o locador e o locatário que esse aluguel seria pago em 04 (quatro) vezes durante o ano, ou seja, R$ 37.500,00 a cada trimestre?

Sim, poderia.

Como também poderia ser ajustado que o valor anual fosse dividido em 11 (onze) vezes consecutivas de R$ 11.538,00 e uma, ao final de dezembro, no valor de R$ 23.076,00?

Sim, também poderia.

E qual a diferença?

A diferença é o planejamento financeiro e econômico que cada empresa, quer o lojista, quer o empreendedor de Shopping Center, precisa fazer para que a conta da receita versus despesas seja de tal forma positiva em termos de resultados que torne o negócio viável tanto em termos de retorno financeiro que os sócios e/ou acionistas planejaram, como também para gerar valor para o mercado.

Assim, o aluguel em dobro no mês de Dezembro é uma característica própria desse tipo de negócio, pois leva em consideração o incremento natural que o faturamento das lojas desempenha no fim do ano, e que, segundo o conceito de Shopping Center, representará um ganho proporcional em termos de aluguel baseado no percentual estabelecido em contrato. Esse é um conceito inerente a este tipo de negócio, que deve fazer parte do planejamento financeiro tanto dos lojistas como dos empreendedores, e não oferece qualquer desequilíbrio para o contrato e muito menos prejudica o desenvolvimento e o crescimento do varejo em Shopping Center.

* Abrasce

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
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