“ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES NO MERCADO DE SHOPPING?”

Por Michel Cutait em 24 de novembro de 2015

Oportunidades

O mercado de Shopping Center no Brasil ainda está concentrado nas mãos de grandes empresas, que, historicamente, foram as empresas que desenvolveram e fizeram o mercado crescer, empresas que nasceram da iniciativa de empreendedores que, no passado, vislumbravam que os Shopping Centers seriam bons negócios, cujas empresas foram crescendo de geração em geração nos últimos 40 anos.

A medida que as empresas cresceram e desenvolveram mais Shopping Centers, começaram a surgir três movimentos importantes. Algumas empresas apostaram na parceria com empresas estrangeiras, em geral gestoras de fundos de investimento, outras apostaram no mercado de ações, lançando suas ações na Bovespa, e algumas seguiram um caminho independente, porém, sem dispensar possíveis investidores.

Houve, também, a entrada de empresas estrangeiras, que montaram filiais no Brasil, e que continuam aqui desenvolvendo seus empreendimentos.

Para as empresas estrangeiras desembarcarem no Brasil há quatro grandes preocupações: a primeira, a burocracia para montar e estruturar uma empresa no Brasil; a segunda, o custo Brasil, que tem uma carga tributária muito desvantajosa além dos custos sociais referente às condições trabalhistas; a terceira: as peculiaridades do mercado consumidor que tem hábitos, expectativas e preferências diferentes de outros países; e a quarta, a forte concorrência das empresas do mercado interno, que já estão bem consolidadas no Market Share.

Assim, para uma empresa estrangeira se estabelecer no Brasil, ela precisa compreender, coordenar e se adaptar, no mínimo, a esses quatro desafios do mercado brasileiro.

Em todo caso, seja para os novos “players” estrangeiros ou para outros empreendedores brasileiros, o principal atrativo é, sem dúvida, a qualidade das ofertas presentes no mercado.

Na economia, há uma parte de investidores que percebe que momentos de desaceleração econômica são, também, grandes oportunidades para fazer bons negócios, isso porque a oferta fica desequilibrada em relação à procura, e a tendência é que o preço para novos investimentos fique mais atrativo.

E no Brasil, apesar de alguma propaganda contrária, ainda existem novas e boas oportunidades de negócios, seja no mercado de Shopping Center, como também no mercado de varejo.

Nesse caso, se um novo “player” estrangeiro resolver investir neste momento no mercado brasileiro, é fundamental que a decisão de desenvolver novos empreendimentos seja feita com bastante estudo, analisando o potencial do mercado, as necessidade dos consumidores e, também, acertando a oferta de empreendimentos diferenciados, que se destaquem em relação à concorrência.

Além da oportunidade de bons negócios, do ponto de vista dos fundamentos do mercado de Shopping Center, o mercado brasileiro ainda não apresenta excesso de oferta de Shopping, pelo contrário, havendo, ao contrário, espaços, áreas e localidades bastante interessantes para serem desenvolvidas, que só não se mostram muito atraentes hoje, porque o mercado consumidor está reprimido, o que gera uma falsa percepção de que o mercado está saturado de ofertas, mas isso não é verdade, basta comparar o número de Shoppings dos Brasil com outros países, e até mesmo comparar a taxa de crescimento de Shoppings do Brasil com economias menores que a nossa, como Argentina, Colômbia, Chile e México, que será possível verificar que há muito espaço para crescer no Brasil.

Assim, apesar do momento ser positivo para novos investimentos, deve ser ponderado pelas empresas qual o momento adequado para fazer o lançamento de novos empreendimentos.

Adquirir novos terrenos é uma coisa. Lançar um novo Shopping é outra.

É necessário fazer um estudo sólido e conservador sobre quais cidades ou regiões investir, qual o modelo do Shopping a ser desenvolvido, e qual diferencial esses empreendimentos devem oferecer para os consumidores.

Ao invés de desenvolver novos projetos, uma alternativa para novos investidores, estrangeiros ou nacionais, é apostar na compra de ativos já consolidados ou de empreendimentos já construídos e em operação, ou, apostar, também, na compra de parte de empresas de Shopping Center, pois, assim, o risco do desenvolvimento e dos investimentos para lançar uma nova empresa ou construir novos ativos fica bastante reduzido.

Da mesma forma, estes novos investidores precisam conhecer bem a realidade das empresas e dos seus empreendimentos para investir em negócios que tenham ativos valorizados ou ativos que poderão ser valorizados, que sejam transparentes e que ofereçam boas condições de parceria ou sociedade.

Uma ressalva importante está ligada àqueles negócios que foram lançados nos últimos 3 ou 5 anos, e que, neste momento estão passando pelas dificuldades do cenário econômico, pois, neste caso, não havendo como regredir nos projetos, a palavra de ordem é avançar com parcimônia, seguir o plano estabelecido, ajustar aquilo que for necessário, ser agressivo nas negociações, conter o excesso de custos, ser criativo, pensar em parcerias, e manter as pessoas, os clientes e os investidores engajados e comprometidos, até que o horizonte se mostre mais favorável, confiante e otimista.

Assim, no curto prazo, a tendência é que as empresas ajustem seus ativos, priorizem os investimentos mais rentáveis, apostem na expansão e na reforma de empreendimentos já existentes, e façam movimentos de fusão com outros investidores para ganharam força neste momento de desaceleração econômica.

Já a médio prazo, dentro de um horizonte de 05 anos, a tendência é que novos empreendimentos sejam lançados, que novas empresas apareçam para desenvolver outras regiões, e que os empreendedores que já estão no mercado reforcem seus ativos com soluções e ofertas que atendam às necessidades dos consumidores, diversificando ainda mais os produtos e serviços já existentes, apostando em novos modelos de Shopping Center, incentivando novos “players” do varejo e crescendo de forma qualitativa, ou seja, melhorando a qualidade dos empreendimentos para fazer frente à concorrência e à demanda que seguem cada vez mais agressivas e exigentes.

O mercado brasileiro de Shopping Center ainda é jovem, e há muito para ser desenvolvido, construído e aprimorado, e esse caminho é inexorável, porque resolve as necessidades, os desejos e as aspirações de todas as pessoas nos diversos aspectos da vida individual, profissional e também social.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
Michel Cutait

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