“O SHOPPING CENTER AINDA É UM BOM INVESTIMENTO?”

Por Michel Cutait em 07 de novembro de 2016

investimento

Na crise, as empresas e os investidores precisam ponderar e pensar quais são os cenários futuros, quais as estratégias de investimento e quais as oportunidades que têm valor no curto, médio e longo prazo.

Afinal, os Shopping Centers ainda são bons investimentos?

Essa é uma pergunta recorrente para os investidores e para quem mantém qualquer tipo de relacionamento com os Shopping Centers.

Primeiro, é preciso esclarecer que o segmento de Shopping Center é bastante complexo, porque suas receitas vêm da atividade imobiliária, ou seja, da exploração da locação, mas suas atividades estão intimamente ligadas com as atividades do varejo, porque o empreendimento é desenvolvido, construído e administrado para que as lojas possam desempenhar suas atividades comerciais dentro daquele imóvel.

O investidor, empreendedor ou administrador de um Shopping precisa manter uma visão ampla sobre o negócio, para assegurar que o empreendimento mantenha receitas de aluguel rentáveis, mas também precisa garantir que o empreendimento esteja funcionando e oferecendo diversas conveniências para os lojistas e também para os clientes, para que o Shopping seja atraente, agradável, conveniente e interessante, unindo forças com o varejo para que as ofertas das lojas estejam em consonância com as necessidades e preferencias do mercado consumidor.

Por causa disso, o mercado de Shopping Center está diretamente relacionado ao mercado varejista, portanto, nos últimos anos, diante do baixo consumo, pressionado pelo desemprego, inadimplência e baixos salários dos trabalhadores, os planos de expansão dos varejistas arrefeceu, e, consequentemente, a procura por espaços comerciais dentro dos Shopping Centers foi afetada por causa desse efeito sistêmico no varejo.

Especialmente nos Shopping Centers mais novos, inaugurados de 2012 em diante, a relação de oferta-procura tem permitido que as negociações dos contratos de locação nesses empreendimentos seja mais flexível para os lojistas, que, diante de mais oferta de espaços comerciais, conseguem obter condições comercias favoráveis para instalar suas lojas e operações.

Entretanto, a negociação com os Shopping Centers se limita, principalmente, no valor do aluguel e em outras condições comerciais, mas, em geral, não alcança os custos da operação, como despesas comuns e despesas privativas (água, luz etc) do Shopping, porque esses custos são totalmente vinculados, controlados e orçados, baseados em despesas reais e necessários para o funcionamento do empreendimento, não havendo, portanto, margem para a negociação.

Esta situação do mercado reflete o momento econômico do Brasil, e, portanto, faz parte da acomodação normal da oferta-procura, que, como a própria economia, mostra movimentos sazonais, para cima e para baixo, que devem ser analisados e aproveitados por quem precisa, quer ou almeja fazer novos negócios.

O Shopping Center também é um empreendimento complexo porque exige um conjunto de estratégias, ações e planejamento para que ele seja atraente, agradável e bonito, mas também para que ele seja um equipamento eficiente, rentável e conveniente, tanto para os empreendedores, como para os lojistas e também para os consumidores.

Não é a toa que Shopping Center tem sido transformado do simples modelo de centro de compras para um centro de lazer, convivência, entretenimento, confraternização e também compras, porque esse é, exatamente, um reflexo do mercado consumidor que mudou suas preferências e seus hábitos de consumo, e já não se importa, exclusivamente, com as compras, mas busca nos Shopping Centers um espaço para desfrutar de bons momentos, para criar relacionamentos, para aproveitar o tempo livre e principalmente para experimentar suas aspirações, e por causa dessa mudança no mercado consumidor, o Shopping Center também precisou se atualizar e começar a oferecer novos atrativos, para que esses novos consumidores encontrem, dentro do empreendimento, aquilo que buscam.

O consumo dentro dos Shopping Centers continuará sendo o maior objetivo, porém, os motivos que levam os consumidores às compras é que está mudando. É uma diferença sútil. Os consumidores continuam comprando nos Shoppings, mas o que leva eles para os Shoppings é o interesse e a vontade de encontrar nesses empreendimentos diversos atrativos que vão do lazer às conveniências, de eventos ao entretenimento, além de outros estímulos, como a arte, cultura, design e muitas outras oportunidades para ampliar suas experiências de consumo.

Muita gente tem interpretado o mercado de Shopping Center baseado na situação econômica atual, e portanto, têm concluído que o mercado expandiu demais, e que não há mais espaço para novos empreendimentos.

Essa conclusão precisa ser aprofundada, porque o Brasil não vive um excesso de Shopping Centers, ele vive um momento econômico em que a demanda é reprimida, ou seja, os consumidores mal começaram a experimentar o consumo, e tiveram que frear suas ambições, porque as demissões aumentaram, o endividamento aumentou e o salário, em geral, diminuiu, e portanto, o poder de compra, que tinha crescido com base no crédito fácil (cartão e cheque especial) encontrou seu limite natural, os consumidores pararam de gastar, os varejistas pararam de vender, e os Shopping Centers tiveram mais dificuldade para locar os espaços comerciais disponíveis.

Entretanto, considerando que o Brasil segue evoluindo, que a demanda dos consumidores não está nem perto de ficar satisfeita e que há muito espaço para novas ofertas dentro de um cenário de retomada do crescimento, é bastante razoável comparar a realidade brasileira com a realidade de outros mercados, como o mercado americano, para que se possa traçar um vetor, apontar uma tendência para o mercado brasileiro.

Apenas para se ter uma idéia, o mercado americano tem praticamente 20 vezes mais Shopping Centers que o Brasil, e tem praticamente 9 vezes mais unidades de franquia que o Brasil, que, descontando a proporção de ABL/habitantes, e também a própria capacidade econômica da população americana, que tem uma renda per capita cerca de 6 vezes maior que a renda per capta brasileira, ainda assim, é possível demonstrar que o Brasil pode avançar bastante no mercado de Shopping Centers, e isso acontecerá fatalmente, quando o mercado consumidor retomar seu poder de compra, quando os investidores voltarem a confiar na economia brasileira, e quando o Brasil voltar a crescer.

O importante, neste momento, é planejar bem, investir em bons negócios, negociar condições comerciais favoráveis, intensificar o relacionamento com os consumidores, enxugar os custos e ser realista nas estratégias de expansão, que, certamente, o mercado de Shopping Center no Brasil aponta para o crescimento, e tal crescimento se mostrará tão logo a economia volte a reagir.

Quando o Brasil mostrava sua força, principalmente em 2010/2011, com a economia crescendo, o varejo expandindo, os consumidores comprando, e os novos Shopping Centers sendo lançados para o mercado, novos investidores surgiram, alguns nacionais e outros estrangeiros, e investiram em vários projetos.

O otimismo era grande, e alguns projetos foram superestimados, a economia mudou a tendência, que para alguns especialistas já era previsível, e muitos dos novos investidores, principalmente os especulativos, fecharam suas posições e migraram para outros mercados, enquanto, outros, que ficaram, lutaram e continuam lutando muito para reverter os efeitos da crise.

A crise brasileira fez diversos investidores mudar suas estratégias, mas isso não quer dizer que os investimentos acabaram, nem quer dizer que não haverá novos investimentos, porque, mesmo apesar da crise, o Brasil se apresenta como um país cuja demanda ainda é muito carente de todos os tipos de oferta, onde os investimentos gozam de juros muito positivos e margens muito atraentes, onde a concorrência ainda é pequena, onde os investimentos de estrutura e serviços ainda são absolutamente necessários, e onde há muitas oportunidades pouco exploradas, então, enquanto o Brasil mantiver esses atributos, haverá investidores interessados em aproveitar as oportunidades de negócios no Brasil.

O mercado de Shopping Center é um mercado cujo retorno é de médio a longo prazo. Os investidores especulativos que buscam retorno de curto prazo sobre a valorização imobiliária, provavelmente não vão encontrar bons negócios em Shopping Center, pelo menos não em termos de liquidez e retorno.

Mesmo assim, para outros perfis de investidores, normalmente mais especulativos, que entram no negócio para executar estratégias de uso do capital investido em operações financeiras, mercado de ações, fundos de investimento, etc, o mercado de Shopping Center pode ser interessante também.

A principal fonte de receita de um Shopping Center é o aluguel, cujo retorno já foi extremamente vantajoso proporcionalmente ao valor investido e que tende a aumentar aumenta à medida em que o empreendimento amadurece, proporcionando a oportunidade de uma renda perene, relativamente segura e cuja valorização é praticamente certa.

Os empreendimentos que já estão consolidados em seus mercados são a prova concreta dessa valorização, basta pesquisar na história da indústria como os Shopping Centers líderes de seus mercados começaram e como estão hoje para verificar que foram, realmente, um investimento excelente para seus proprietários.

Além do aluguel, não se pode esquecer das receitas alternativas, como o CDU (cessão de direitos de uso), locações temporárias, merchandising, estacionamento e outras receitas variáveis, que ajudam a manter a atratividade e rentabilidade dos empreendimentos.

Portanto, os Shopping Centers são um bom investimento para quem não tem pressa de lucro, para quem tem capacidade econômica para apostar na valorização imobiliária, e para quem bons planos para intensificar a oferta de outros modelos de negócio, como empreendimentos residenciais, comerciais, hotéis e centros de exposição. Este é um segmento que não oferece espaço para amadores, mas que exige dos investidores muito conhecimento, excelente assessoria, trabalho árduo e paciência para apostar no futuro.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
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