"A QUESTÃO DA INAUGURAÇÃO DO SHOPPING CENTER"

Por Michel Cutait em 21 de agosto de 2012

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Este ano o mercado de Shopping Centers tem sido bastante comentado pela imprensa e pela opinião pública, especialmente pelas notícias importantes e relevantes que vieram a tona, como questões ambientais, questões de ordem pública e questões legais.

Esses temas geram muitas discussões, e sobram opiniões, recomendações e críticas.

No meio de toda essa agitação está um tema pouco discutido pelo mercado, e que, até então vinha sendo tratado apenas como parte do processo de desenvolvimento de um Shopping Center.

Apesar de parecer que o tema é atual, o problema da inauguração do Shopping Center é um problema antigo que já enfrenta uma série de desafios há muitos anos, e cada vez mais a inauguração do Shopping Center se torna uma conquista muito trabalhosa e complexa.

Há outras questões que estão contidas neste evento, e que, da mesma forma não são problemas novos, que são as providências necessárias para a obtenção das autorizações, alvarás e licenças para o exercício das atividades do empreendimento e dos próprios lojistas e locatários.

Precisamos assumir o fato de que alguns empreendimentos abrem suas portas com documentos parciais, ainda que precários, mas suficientes para que o empreendimento esteja apto a exercer sua vocação comercial, recebendo o público consumidor e iniciando sua vida como Shopping Center.

Mesmo contrariando o que se divulga à exaustão, a maior parte dos Shopping Centers inaugura suas atividades muito bem posicionada junto aos órgãos públicos, e bastante respaldada por soluções legais, contratuais e até transacionais. Se há problemas sérios a serem enfrentados, esses são pontuais e muito bem dimensionados.
Em verdade, o desenvolvimento de um Shopping Center é extremamente complexo. Começa lá na fase de desenvolvimento do projeto, quando, o empreendedor precisa verificar, antes de tudo, se aquele projeto tem viabilidade e compatibilidade com os objetivos econômicos, sociais e promocionais planejados para o empreendimento.
Questões ambientais costumam ser grandes vilãs do projeto de muitos Shoppings Centers. Não é raro que muitos “greenfields” descubram surpresas ambientais, como por exemplo: nascentes d’água, patrimônio arqueológico, fauna e flora, enfim, uma série de impeditivos que só são sanados ou neutralizados mediante diversas compensações e contrapartidas.

Esse assunto merecia um artigo próprio, porque os problemas ambientais são imensos, e, graças a muitos técnicos, especialistas e à iniciativa dos próprios empreendedores, quase sempre são problemas possíveis de serem equacionados e superados.

Depois, vem as questões urbanísticas, como intervenções viárias, impactos na vizinhança, e tudo mais que interfere na alocação de um empreendimento deste porte, e esses aspectos são extremamente importantes para a viabilidade do empreendimento, e, como repercute de forma decisiva no cotidiano daquele local, não é incomum ver insurgências de comunidades inteiras, exigências para oferecer soluções urbanísticas complexas, e até mesmo incrementos e melhorias que modificam todo o entorno do Shopping Center.

A seguir vem as questões de ordem pública, como as posturas municipais, licenças de construção e obra, aprovações de projetos, e toda uma gama de exigências formais que são necessárias para atendimento das leis, e para a regularidade do desenvolvimento do empreendimento.

Mas é fato que tais exigências obrigatórias são quase sempre muito rigorosas e particularmente dificultadas por procedimentos burocráticos que geram morosidade e ineficiência no atendimento de todas essas providências, e que passam a ser motivos mais que suficientes para atrasar, comprometer e impedir o perfeito cumprimento do cronograma do projeto, e conseqüentemente o cumprimento da data de inauguração do Shopping Center.

Quando tudo está aprovado para começar a construção, vem a fase intensa e árdua das obras, a contratação de fornecedores, prestadores, a escolha de gestores das obras, o acompanhamento, as medições, o cumprimento dos prazos, a escolha e compra de materiais conforme os projetos, sem contar em todas as adaptações nas plantas e nas instalações do projeto.

Um Shopping pode parecer mais simples que um prédio residencial, mas não é, e não é pela simples razão de que é um equipamento comercial, voltado a atender diversos e inúmeros interesses, sejam os interesses dos empreendedores e sócios, como também os interesses de cada um dos lojistas e/ou locatários individualmente considerados.

Cada um desses players precisa de soluções diferentes, pois cada negócio tem sua própria característica, e toda a obra é conduzida e desenvolvida visando garantir e viabilizar que o Shopping seja construído conforme o projeto concebido, mas também procurando atender às necessidades de cada loja, desde que, obviamente, tais necessidades respeitem escopos pré-definidos pelas áreas de engenharia e arquitetura do empreendimento, além, claro, de respeitar questões de natureza operacional que muitas vezes são inconciliáveis com a vontade de todos.

Enquanto a obra segue, todos os contratos são negociados, um a um, segundo o Planejamento do Tenant Mix que já discutimos antes, e, neste fluxo de procedimentos e providências, o Shopping vai equacionando o cronograma físico/financeiro da obra, bem como acaba por se comprometer a inaugurar o Shopping em determinado dia ou mês, e tudo precisa ser coordenado para ser concluído na mesma data.

Vale lembrar que nos Shopping Centers novos, as lojas são montadas concomitantemente à fase de finalização e acabamento do Shopping, e essa convivência precisa ser muito bem conduzida e gerenciada, para que todos os envolvidos mantenham uma sinergia positiva para conciliar suas próprias necessidades, respeitando o cronograma físico/financeiro da obra, e garantindo que o Shopping seja concluído e que as lojas fiquem prontas e operantes exatamente na data da inauguração do empreendimento. Esse é um processo brutalmente desafiador.

Considerando todos esses fatos, um elemento importante para considerar é a comum e bastante razoável previsão contratual que permite que o empreendedor do Shopping Center prorrogue a inauguração pelo tempo que for necessário para sua fiel conclusão, desde que, obviamente, os lojistas e/ou locatários sejam previamente avisados e advertidos desta prorrogação, e que esse aviso seja oferecido em tempo suficientemente hábil para que o lojista e/ou locatário possa, também, adaptar seus projetos. Em geral, essa anterioridade varia de 120 a 180 dias, a depender de cada Shopping.

Excluindo as operações denominadas “âncoras” ou aquelas que exijam projetos muito específicos, como por exemplo os cinemas, um loja “satélite” leva mais ou menos entre 60 a 120 dias para ser montada, de tal forma que o prazo garantido pelo Shopping para avisar sobre eventual prorrogação costuma ser suficiente para que o lojista e/ou locatário possam se reorganizar e adaptar seus cronogramas à nova previsão de abertura do Shopping.

Apesar de haver casos pontuais e excepcionais, em geral, não há prejuízos muito significativos para os lojistas e/ou locatários, mesmo porque as verbas locatícias só começam a ser exigidas a partir do momento da inauguração do Shopping, e concomitantemente, da própria loja quando essa data for a mesma. Ou seja, prorroga-se a data de inauguração do Shopping, prorroga-se a data de abertura da loja e prorrogam-se os custos decorrentes das verbas locatícias.

Para não generalizar demais, é preciso ressaltar que há casos em que os lojistas e/ou locatários precisam se antecipar o planejamento dos seus projetos, e por questões de custos, logística e/ou engenharia, acabam assumindo compromissos que tinham por premissa a data de inauguração prevista para a inauguração do Shopping, e, havendo uma prorrogação, podem impor determinados prejuízos bastante significativos para esses lojistas e/ou locatários.

Não se pode esquecer que o maior interessado no cumprimento da data prevista para a inauguração do Shopping é o próprio locador, o empreendedor, o dono do Shopping, e essa é uma excelente garantia para os lojistas e/ou locatários, porque o desenvolvimento de um Shopping Center exige tanto esforço e investimento que, por diversas razões, sejam de ordem financeira (financiamentos e aportes de sócios), de ordem mercadológica (promoção e concorrência), ou sejam, ainda, de ordem contratual (penalidades e multas), muitos Shoppings acabam abrindo suas portas mesmo com uma baixa taxa de ocupação, na ordem de 60% a 70% da ABL (Área Bruta Locável).
Isso não é o ideal, mas é normal e aceitável. E no decorrer do primeiro, segundo e terceiro mês, tudo se organiza, e o Shopping alcança os 90% ou 95% de ocupação previstos para fazer do empreendimento um grande sucesso.

Tudo depende, também, da credibilidade, seriedade e comprometimento da empresa que está desenvolvendo, construindo, comercializando e administrando o Shopping. Há todo o tipo de empresa, mas a imensa maioria das empresas é realmente séria e costuma cumprir e entregar o projeto do Shopping dentro das características prometidas e pronto para ser inaugurado na data prevista.

Assim, é importante asseverar que um Shopping Center tem em sua essência, como sua principais características, a harmonia e a diversidade, que precisam ser complementares, e que se traduz de forma muito apropriada no “Tenant Mix”, em centenas de lojas e operações diferentes.
Sendo assim, a lógica que se deve adotar nas considerações dos temas ligados a esse mercado não pode ser a simples dedução que generaliza condutas e situações para chegar a conclusões gerais e superficiais, porque no mundo dos Shopping Centers cada caso é um caso diferente de outro, e a lógica correta é aquela que considera todos esses fatos a partir da situação singular para a regra geral.

E ao final, temos que reconhecer e comemorar as centenas, milhares e fantásticas histórias de sucesso, de Shopping Centers excelentes, de lojistas e/ou locatários satisfeitos e grande expansão, de clientes e consumidores felizes por poderem aproveitar momentos de lazer, entretenimento, cultura e convivência, e também devemos salientar com orgulho que a inauguração de um Shopping Center só faz permitir o crescimento das empresas, o aumento da oferta de trabalho e das oportunidades para os trabalhadores, crescimento da receita tributária, o retorno financeiro dos investimentos, a melhoria urbana, e o desenvolvimento da economia e da sociedade.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
Michel Cutait

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