"A QUESTÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA"

Por Michel Cutait em 18 de maio de 2011

Uma questão que muitas vezes passa desapercebida em vários Shopping Centers, e também em várias empresas de varejo, é a questão da titularidade do contrato de locação, ou seja, se o locatário é uma pessoa física ou uma pessoa jurídica, uma empresa, portanto.

Aparentemente o assunto pode parecer sem importância, mas ele gera uma série de problemas no decorrer da locação, e não somente nisso, mas também gera complicações de ordem jurídica, fiscal e até comercial.

Quando um novo contrato é firmado entre um lojista e um Shopping, muitas vezes ainda não há uma pessoa jurídica devidamente constituída junto a Receita Federal nem junto aos órgãos municipais e estaduais, e assim, tais contratos acabam sendo feitos com a pessoa física do empresário intitulada como locatária. E neste caso, normalmente é previsto um prazo de 90 dias para que seja constituída uma pessoa jurídica para figurar no contrato de locação em substituição à pessoa física.
Ocorre que essa transferência quase nunca é formalizada, e o contrato continua na pessoa física do empresário, criando uma série de problemas.

Para ilustrar como exemplos: a locação comercial pressupõe o exercício da atividade comercial por uma empresa devidamente constituída; a constituição do estabelecimento (principal ou secundário) exige registros formais pela empresa; a atividade comercial exercida implicará em diversas obrigações de natureza fiscal (ICMS, IR etc), financeira e contábil; e outras.

Além dessas questões, também há uma questão importante, se o Shopping aceitar e admitir que o locatário seja uma pessoa física e não providencie a transferência para a pessoa jurídica que obrigatoriamente tiver sido constituída no local da loja do Shopping, passa a correr um risco grande de receber o pagamento das verbas locatícias por uma pessoa jurídica que não figura no contrato, além de admitir a novação de transferência para uma empresa com a qual não concordava (sócios diferentes do locatário pessoa física), como também poderá ter problemas quando da rescisão forçada, da cobrança dos débitos e também da renovação contratual, afinal, o locatário contratual não é aquele que está exercendo a locação.

Essas conseqüências também repercutem diretamente e da mesma forma para os próprios locatários quando estejam agindo como pessoas físicas, porque podem ficar sujeitos a penalidades e complicações na esfera de seus próprios direitos, como por exemplo, acabar respondendo com seu próprio patrimônio (bens móveis ou imóveis) no caso de uma cobrança ou disputa judicial.

Sendo assim, longe de ser uma questão simples ou sem importância, o levantamento, a verificação e o tratamento da titularidade da locação, e principalmente da transferência da pessoa física para a pessoa jurídica que efetivamente exerce a atividade comercial da empresa e que tem constituído seu estabelecimento comercial no local da loja do Shopping, são medidas que devem ser corretamente adotadas pelos Shopping Centers e também pelas empresas de varejo, e mais do que isso, sua formalização não pode escapar da responsabilidade dos gestores desses negócios, uma vez que se não forem praticadas podem gerar muita confusão prática, mas também fiscal e comercial, podendo, até gerar prejuízos financeiros.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 22 anos no mercado, tendo colaborado diretamente para mais de 100 empresas, incluindo 70 Shopping Centers e diversos varejistas, totalizando a gestão de ativos equivalente a US$ 5 bilhões em receita, 1,7 milhões m2 de Área Bruta Locável (ABL) e 11,2 mil lojas em operação. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo, tendo ministrado aula para diversas Universidades como ESPM, Fundação Dom Cabral, Universidade Positivo e outras. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. Fez Mestrado em Gestão e Tecnologia na EPFL na Suiça, Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
Michel Cutait

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