"ESCLARECIMENTOS SOBRE O PONTO COMERCIAL"

Por Michel Cutait em 29 de março de 2011

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Uma discussão sempre recorrente é o conceito de “ponto comercial”. Por vezes, analisado sob o ponto de vista jurídico, outras sob o prima comercial, o fato é que ainda resistem inúmeras dúvidas e diversas formas de entendimento sobre o significado e as delimitações sobre seu conceito.

Antes de qualquer aprofundamento, vale encontrar uma definição sobre o ponto comercial para melhor entendimento das conseqüências geradas em razão dele.

De uma forma geral, podemos dizer que o ponto comercial é a consolidação do fundo do comércio em determinado local, em decorrência da ocupação e do exercício de uma atividade comercial de maneira contínua e constante, notadamente por meio de locações comerciais, e que, por representar um ativo abstrato para quem exerce a atividade comercial naquele local, faz gerar um valor que pode ser deduzido financeiramente em favor de quem o constituiu.

A idéia original sobre o ponto comercial estava consolidada na antiga e revogada “Lei de Luvas”, cujas disposições foram absorvidas pelos locatários e locadores nas locações comerciais, e ainda estão presentes e arraigadas na lembrança e no conhecimento da maior parte dos profissionais que trabalham no mercado imobiliário, e também de Shopping Center.

Ocorre, porém, que a Lei de Luvas foi revogada pela Lei de Locação, e diante destas mudanças, quais de fato foram as alterações práticas e concretas sobre as conseqüências decorrentes do ponto comercial?

Basicamente, a Lei de Locação trouxe boa parte dos entendimentos que estavam escritos na Lei de Luvas, mas a principal diferença é que a Lei de Locação acabou com a indenização que existia quando um locatário, por uma razão jurídica ou contratual ou circunstancial deixava de exercer a renovação do contrato de locação em que tinha sido constituído o ponto comercial.

Isso significa que, a partir da revogação Lei de Luvas, a Lei de Locação excluiu a possibilidade do locatário reclamar indenização, pagamento ou perdas e danos pelo ponto comercial que lhe foi retirado.

Então, o que sobrou da idéia de ponto comercial? A resposta é mais simples a partir da análise da Lei de Locação, porque, desde então, o ponto comercial representa a prerrogativa de um locatário ter sua locação comercial renovada compulsoriamente nos mesmos termos do contrato anterior, se ele mantiver um contrato escrito e por prazo determinado, se a atividade exercida tiver sido a mesma por pelo menos 3 anos ininterruptos e se o prazo da locação tiver sido vigente por pelo menos 5 anos ininterruptos.

Esse entendimento é importante para compreender qual a amplitude do conceito de ponto comercial atualmente, e principalmente, para que os profissionais do mercado imobiliário e aqueles interessados em Shopping Centers tenham informações mais precisas quanto as vantagens e desvantagens de um contrato de locação comercial por um prazo de 5 anos.

Portanto, vale a ressalva de que, atualmente, o ponto comercial é reconhecidamente um elemento fundamental sob o ponto de vista comercial, pois é o que permite que determinada operação ou atividade se consolide no tempo e no lugar em que se encontra, mas também é importante ponderar que, sob o ponto de vista jurídico, o ponto comercial nada mais é do que a prerrogativa de permanecer naquele local em condições semelhantes ao que foi originalmente contratado.

Há outras repercussões, entendimentos e conseqüências sobre o ponto comercial? Sim, há várias outras, inclusive de ordem comercial, estratégica e até mesmo tributária, mas esses outros aspectos precisam ser melhor discutidos para que sejam compreendidos em sua totalidade.

Michel Cutait

Michel Cutait

Michel Cutait é especialista em Shopping Center e Varejo. Diretor da Make it Work, empresa especializada no desenvolvimento, planejamento, elaboração, produção, execução e administração de negócios para o mercado de Shopping Center e Varejo. Trabalha há 17 anos no mercado, e já colaborou com mais de 48 Shopping Centers e diversos varejistas. Além disso é advogado no Brasil e Portugal, escritor, perito, consultor e professor de cursos de extensão e pós-graduação em Shopping Center e Varejo na ESPM, Fundação Dom Cabral e Universidade Positivo. Também apresenta palestras e realiza treinamentos sobre temas ligados ao mercado de Shopping Center e Varejo. É sócio da Cutait Neto Advocacia e da startup Infinnity Mall, o primeiro Shopping virtual 3D do mercado. Fez Mestrado em Marketing pela Curtin University na Austrália e Mestrado em Relações Sociais pela PUC/SP. Formado em Direito pela UNESP/SP. Certificado em Empreendedorismo em Varejo na Babson College em Boston/USA e Mercado de Ações pela BMF&Bovespa. Também estudou Doutorado em Ciências Jurídico-Economicas na Universidade de Lisboa em Portugal e MBA em Gestão de Shopping na FGV/SP. Administra e mantém o grupo "Shopping & Varejo" na rede de negócios do Linkedin.
Contato: michel@makeitwork.com.br
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